政策解讀

圖片解讀

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），縣政府各部門、各直屬單位：

《嘉善縣推進低效用地再開發(fā)試點工作實施方案》已經(jīng)十七屆縣政府第44次常務(wù)會議審議同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。

嘉善縣人民政府

2024年7月31日

（此件公開發(fā)布）

嘉善縣推進低效用地再開發(fā)試點工作實施方案

為深入貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略、全面節(jié)約戰(zhàn)略等決策部署，推進國務(wù)院批復(fù)的《長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》加快實施，根據(jù)《中央?yún)^(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)<長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)首批改革授權(quán)事項清單>的通知》（中區(qū)辦〔2024〕12號）《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）等文件要求，聚焦盤活利用存量土地，破解存量時代低效用地再開發(fā)“堵點”“難點”問題，高質(zhì)量推進我縣低效用地再開發(fā)相關(guān)工作，全面提升嘉善國土空間治理現(xiàn)代化水平，制定本實施方案。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹習(xí)近平總書記對長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)建設(shè)系列指示精神及“大膽試、大膽闖、自主改”等有關(guān)要求，堅持最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約集約用地制度；堅持規(guī)劃引領(lǐng)，持續(xù)優(yōu)化國土空間結(jié)構(gòu)和布局；堅持市場在資源配置中的決定性作用，調(diào)動多方積極性，打造最優(yōu)營商環(huán)境。大力開展低效用地再開發(fā)，有效推動城鄉(xiāng)發(fā)展從增量依賴向存量挖潛轉(zhuǎn)變，為嘉善“雙示范”建設(shè)提供更加堅實有力、持續(xù)穩(wěn)定的土地要素支撐。

（二）工作原則

1.堅持規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)，布局優(yōu)化。強化國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌作用，系統(tǒng)推進低效用地再開發(fā)、全域土地綜合整治、產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、民生設(shè)施補短板、歷史文化保護、城鄉(xiāng)風(fēng)貌提升等工作，強化部門協(xié)同，強化先謀后動，成熟一批、實施一批，穩(wěn)扎穩(wěn)打推進試點工作。

2.堅持底線思維，守正創(chuàng)新。嚴格落實國土空間規(guī)劃用途管制，嚴格落實生態(tài)環(huán)境分區(qū)管控要求和土壤污染防治相關(guān)規(guī)定，嚴守耕地保護紅線，確保耕地數(shù)量不減少，建設(shè)用地總量不突破，生態(tài)保護紅線保持穩(wěn)定。在“尊重歷史、實事求是、積極探索、結(jié)果可控”的前提下，探索創(chuàng)新盤活利用存量土地的政策集成和制度創(chuàng)新。

3.堅持節(jié)約集約，提質(zhì)增效。以實現(xiàn)自然資源利用效益最大化為目標，全面貫徹落實自然資源節(jié)約集約利用理念，通過優(yōu)化用地布局、降低用地增幅、拓展用地空間、提升用地效能，不斷探索節(jié)約集約用地新機制、新模式，向“存量”要“增量”。

4.堅持政府主導(dǎo)，市場配置。堅持有為市場、有效政府有機結(jié)合、良性互動，充分發(fā)揮政府在組織、引導(dǎo)、監(jiān)管、協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌方面的重要作用，充分調(diào)動市場參與的主動性、積極性，鼓勵不同市場主體參與低效用地再開發(fā)，更好推動土地資源配置持續(xù)優(yōu)化。

（三）工作目標

以“有為政府+有效市場”雙輪驅(qū)動，全面形成空間布局均衡化、要素配置精準化、資源利用高效化的具有嘉善特色的低效用地再開發(fā)工作格局。通過探索實踐，到2027年，完成低效用地再開發(fā)3500畝以上，存量建設(shè)用地占年度建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例達到50%以上，新上工業(yè)項目容積率達到2.0以上，單位GDP建設(shè)用地使用面積不高于18平方米/萬元，實現(xiàn)空間布局結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、資源開發(fā)利用水平不斷提升、城鄉(xiāng)風(fēng)貌品質(zhì)不斷升級，打造城鄉(xiāng)內(nèi)涵式、集約型、生態(tài)綠色高質(zhì)量發(fā)展的嘉善樣本。

二、試點范圍和期限

（一）試點范圍

本方案所稱低效用地是指土地利用效率、效益低下，以及不符合生態(tài)、安全、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃要求的存量建設(shè)用地，包括低效居住用地、低效商服用地、低效工業(yè)用地、低效村莊用地、歷史遺留用地及其他低效用地。優(yōu)先將老舊工業(yè)園區(qū)和“低散亂污”企業(yè)集中的區(qū)域納入低效用地再開發(fā)區(qū)塊，以點帶面全方位推進低效用地再開發(fā)試點工作。

（二）試點期限

本次試點期限從2024年7月至2027年9月。

三、工作任務(wù)

（一）科學(xué)制定試點工作實施方案。根據(jù)自然資源部《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）和《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于開展低效工業(yè)用地整治促進制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（浙政辦發(fā)〔2023〕12號）等文件精神，加快盤活低效用地，全面提升土地節(jié)約集約利用水平，結(jié)合嘉善實際，科學(xué)制定《嘉善縣推進低效用地再開發(fā)試點工作實施方案》。

（二）全力開展調(diào)查摸底工作。充分利用第三次全國土地調(diào)查及最新年度國土變更調(diào)查成果，組織開展存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及潛力調(diào)查，將擬列入范圍的低效用地，標注在遙感影像圖、國土空間規(guī)劃圖和國土變更調(diào)查圖上，建立低效用地數(shù)據(jù)庫，實施綜合監(jiān)管、動態(tài)管理、定期更新。

（三）制定年度實施計劃。根據(jù)實施方案和摸底調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合嘉善縣經(jīng)濟社會發(fā)展實際和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，按照“突出重點、先易后難、分步推進”的原則，制定年度實施計劃，確定年度任務(wù)，確保工作有序推進。

四、政策探索

（一）創(chuàng)新土地供應(yīng)方式

1.推行多元化供應(yīng)方式。推行彈性年期出讓、先租后讓、長期租賃等產(chǎn)業(yè)用地供地方式。在確保每年建設(shè)用地出讓總量中工業(yè)用地占比不低于30％前提下，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，單一工業(yè)用地中可突出主導(dǎo)用途（其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%），兼容倉儲、物流、研發(fā)、辦公、商業(yè)等混合用途。

2.鼓勵低效用地增容提質(zhì)。在符合現(xiàn)行規(guī)劃的前提下，納入低效用地再開發(fā)范圍的低效工業(yè)、商服、公服設(shè)施等用地，鼓勵原土地使用權(quán)人依法依規(guī)申請?zhí)岣唛_發(fā)強度、增加建筑容量、開發(fā)地下空間等，經(jīng)縣人民政府批準后，允許以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)，按規(guī)定補繳土地價款，對工業(yè)用地改造后不改變性質(zhì)，提高容積率的，不補繳土地價款。

3.探索老舊街區(qū)、重點風(fēng)貌區(qū)特色建筑的保護利用。對老舊街區(qū)、重點風(fēng)貌區(qū)，在土地及房屋征收補償?shù)轿弧⒉淮嬖跈?quán)屬糾紛前提下，可帶建筑物實施土地供應(yīng)，地上建筑物在符合消防、質(zhì)量安全的前提下，經(jīng)建設(shè)部門審核確認后，辦理不動產(chǎn)登記，積極推動江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌特色建筑的保護性利用。

4.完善土地用途變更路徑。在符合現(xiàn)行規(guī)劃、確保安全的前提下，允許原國有土地使用權(quán)人申請改變用途（改變?yōu)樯唐纷≌玫爻猓?jīng)縣人民政府批準后，可采取協(xié)議出讓方式供地，按照新土地使用條件下市場評估價與原土地使用條件市場評估價不低于差額的70%補繳土地價款。對于工業(yè)用地改為商服用地的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃的前提下，經(jīng)縣人民政府批準后按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)并實施改造，項目通過驗收后允許按幢或?qū)幼鳛樽钚》指顔卧M行銷售，分割銷售的建筑面積不得超過再開發(fā)后總計容建筑面積的50%，不動產(chǎn)權(quán)證可按相應(yīng)分割單元辦理，并在出讓合同中予以約定。

5.健全保障性租賃住房供給。對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補繳土地價款。鼓勵符合條件的企業(yè)通過新建、拆除重建、擴建等方式將配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高至15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

6.探索軌道交通場站綜合開發(fā)用地供應(yīng)。積極探索新建軌道交通場站地上地下綜合開發(fā)，實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌利用、分層供地、分層驗收、分層登記。探索土地帶建筑設(shè)計方案、場站施工方案等條件進行供應(yīng)。

（二）完善連片開發(fā)措施

7.探索零星用地改造開發(fā)。對于邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星建設(shè)用地，允許以協(xié)議出讓方式供應(yīng)給周邊工礦倉儲項目作為增資擴產(chǎn)用地。原則上單宗面積不超過5畝，累計不超過再開發(fā)項目用地總面積的20%，經(jīng)論證確實無法單獨開發(fā)的可適當放寬限制。

8.鼓勵工業(yè)用地成片改造。在符合現(xiàn)行規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的前提下，鼓勵用地主體通過收購、作價入股、聯(lián)營等方式，形成單一改造主體，按規(guī)劃申請實施成片改造，涉及宗地合并中存在出讓終止年限不一致的，可以按照國家關(guān)于工業(yè)用地續(xù)期的相關(guān)政策規(guī)定探索實施路徑。

9.探索存量建設(shè)用地置換再開發(fā)。邊角地、夾心地、插花地等零星建設(shè)用地因?qū)嵤﹨^(qū)域統(tǒng)籌再開發(fā)需要，存量集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間以及集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間，可按照“面積相近或價值相當、雙方自愿、憑證置換”原則，由土地權(quán)利人簽訂置換協(xié)議，經(jīng)縣政府批準后，資規(guī)部門辦理登記手續(xù)，其中涉及集體建設(shè)用地的，需經(jīng)所在地集體經(jīng)濟組織同意，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核。

10.優(yōu)化土地征收成片開發(fā)機制。低效用地再開發(fā)范圍內(nèi)涉及土地征收的，可按詳細規(guī)劃單元編制成片開發(fā)方案，涉及的公益性用地比例按詳細規(guī)劃單元比例確定。對邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星建設(shè)用地以及歷史遺留用地涉及征收集體土地的，不受公益性用地比例、最小規(guī)模、擬征地面積占比限制。

（三）優(yōu)化規(guī)劃管控機制

11.探索規(guī)劃彈性管控機制。納入低效用地再開發(fā)范圍的用地，現(xiàn)狀單宗地塊實施再開發(fā)難以滿足相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)配建要求的，可通過實行區(qū)片（塊）化聯(lián)動再開發(fā)，除必備的安全條件外，允許在改造區(qū)片（塊）內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施進行詳細規(guī)劃單元統(tǒng)籌，共建共享。

12.優(yōu)化工業(yè)用地空間管控。對位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)并符合生態(tài)環(huán)境分區(qū)管控，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，規(guī)劃用途已調(diào)整但5年內(nèi)暫不實施的區(qū)域，且不存在違法改變功能、違法出租等情況，允許企業(yè)實施技改及新擴建工業(yè)項目。

13.簡化建筑工程使用功能調(diào)整流程。已通過規(guī)劃核實或者已取得不動產(chǎn)權(quán)證的建筑工程，在符合原已取得且仍然有效的規(guī)劃條件前提下，建筑工程使用功能在同一用地類型（二級類）調(diào)整的，經(jīng)縣人民政府批準后，可簡化辦理建筑工程使用功能調(diào)整手續(xù)。

14.優(yōu)化容積率核定規(guī)則。在老舊小區(qū)改造中，為保障居民基本生活需求、解決停車難問題、補齊城市短板、消除公共服務(wù)盲區(qū)、暢通生命線等而實施的市政基礎(chǔ)設(shè)施、停車養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施、消防安全等公共安全設(shè)施項目，在滿足安全、環(huán)保等要求和對周邊不產(chǎn)生負面影響的前提下，增設(shè)的樓梯、電梯、公共走廊、景觀亭廊以及電動車充電設(shè)施等新增建筑面積可不計入規(guī)劃容積率，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

（四）盤活歷史遺留用地

15.妥善處理歷史遺留問題。對第二次全國土地調(diào)查和第三次全國國土調(diào)查均調(diào)查認定為建設(shè)用地的，在符合規(guī)劃用途前提下，允許按建設(shè)用地辦理土地征收等手續(xù)，按現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定落實征地補償安置；對其地上建筑物、構(gòu)筑物，不符合規(guī)劃要求、違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定的，依法依規(guī)予以處置。涉及違法用地、違法建設(shè)的，應(yīng)依法依規(guī)先行處理。

五、保障措施

（一）強化組織領(lǐng)導(dǎo)。成立嘉善縣推進低效用地再開發(fā)試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、組織推進全縣低效用地再開發(fā)工作。縣級各相關(guān)部門明確責(zé)任，定期會商，協(xié)同推進，全面構(gòu)建橫向協(xié)作、縱向聯(lián)動的大聯(lián)動、大協(xié)同工作格局。

（二）強化制度建設(shè)。嚴格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場秩序，涉及出讓的必須集體決策、公示結(jié)果，確保開發(fā)過程公開、公平、公正。健全民主協(xié)商，充分尊重原土地使用權(quán)人的意愿，未征得原土地使用權(quán)人同意的，不得強行改造開發(fā)。通過規(guī)范制度，有序推進低效用地再開發(fā)項目實施。

（三）嚴格監(jiān)督考核。加強低效用地再開發(fā)項目開發(fā)改造方案審核報批，嚴格批后監(jiān)管，落實節(jié)約集約用地，嚴防再開發(fā)中出現(xiàn)新的低效、閑置用地。縣政府對各鎮(zhèn)（街道）低效用地再開發(fā)工作情況納入年度重點督辦考核通報事項，并納入年度考核內(nèi)容。

（四）建立容錯免責(zé)機制。激勵干部在推進低效用地再開發(fā)試點改革過程中，主動作為、敢于擔(dān)當、開拓創(chuàng)新。干部在推動低效用地再開發(fā)試點工作中出現(xiàn)失誤或錯誤，只要符合自然資源部《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）和本實施方案的精神，出發(fā)點是為了深化體制機制改革、推動經(jīng)濟社會發(fā)展、保障和改善民生的，可予以免責(zé)。

（五）加強宣傳引導(dǎo)。通過廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體，廣泛宣傳推進低效用地再開發(fā)工作的重要意義，深入宣傳好經(jīng)驗、好做法，引導(dǎo)社會力量和市場主體積極參與此項工作，營造良好的社會輿論氛圍。

善政發(fā)〔2024〕10號（嘉善縣人民政府關(guān)于印發(fā)嘉善縣推進低效用地再開發(fā)試點工作實施方案的通知）.pdf